전세-월세 전환 계산기

전세-월세 전환 계산기란?

전세-월세 전환 계산기는 전세 계약의 전세금을 월세 형태로 전환하거나, 반대로 월세 계약을 전세금으로 환산할 때 적용되는 전환 금액을 자동으로 계산해 주는 도구입니다. 전세와 월세는 한국 특유의 주거 임대 방식으로, 외국에서는 찾아보기 어려운 독특한 제도입니다.

전세는 임차인이 목돈(전세금)을 임대인에게 맡기고, 계약 기간 동안 무상으로 거주하는 방식입니다. 월세는 소액의 보증금을 내고 매월 일정한 임대료를 납부하는 방식입니다. 두 방식 사이의 중간 형태로 반전세(보증부 월세)도 있는데, 이는 일정 금액의 보증금에 더해 월 임대료를 납부하는 형태입니다.

임차인 입장에서는 목돈이 있다면 전세가 유리할 수 있지만, 전세금 보전 리스크나 자금 유동성 문제가 있습니다. 임대인 입장에서는 전세금을 활용할 수 있지만, 월세는 안정적인 현금 흐름을 제공합니다. 이 계산기는 2026년 기준 법정 전환율(한국은행 기준금리 2.5% + 2%p = 4.5%)을 기본값으로 제공하며, 임차인과 임대인 모두에게 공정한 전환 금액을 산출하는 데 도움을 드립니다.

전월세 전환 계산기를 활용하면 계약 갱신 협상, 반전세 계약 체결, 실질 주거비 비교 등 다양한 임대차 상황에서 합리적인 의사결정을 내릴 수 있습니다.

사용 방법

전세-월세 전환 계산기는 전환 방향에 따라 두 가지 모드로 사용할 수 있습니다.

1. 현재 전세금: 기존 전세 계약의 전세금 (단위: 만원)
2. 월세 보증금: 전환 후 유지할 보증금 금액 (전세금보다 작아야 함)
3. 전환율(%): 전월세 전환에 적용할 이자율 (기본값: 법정 상한 4.5%)

1. 현재 보증금: 월세 계약의 보증금 금액
2. 월세: 현재 납부 중인 월 임대료 (단위: 만원)
3. 전환율(%): 전세 환산에 적용할 이자율 (기본값: 4.5%)

• 전세 → 월세 모드: 전세금과 보증금의 차액이 월세로 전환된 금액 표시
• 월세 → 전세 모드: 월세를 전세금으로 환산한 금액과 보증금을 합산한 최종 전세금 표시
• 전환율 변동 시뮬레이션: 전환율을 조정하여 다양한 시나리오 비교 가능

법정 전환율(4.5%)은 임대인이 전세를 월세로 전환할 때 초과할 수 없는 법적 상한선입니다. 임차인 입장에서는 이 상한을 기준으로 적정 월세 여부를 판단하세요.

계산 공식과 원리

전세-월세 전환의 기본 원리는 전세금과 보증금의 차액을 연이자율로 환산하는 것입니다. 2026년 기준 법정 전환율 상한은 4.5%입니다.

법정 전환율 산정 기준

주택임대차보호법 제7조의2 및 동법 시행령 제9조에 따라 전환율 상한이 결정됩니다.

법정 전환율 상한 = 한국은행 기준금리 + 2%포인트
                 = 2.5% + 2.0% = 4.5% (2026년 기준)

한국은행이 기준금리를 변경하면 법정 전환율 상한도 자동으로 변경됩니다. 예를 들어 기준금리가 3.0%로 오르면 상한은 5.0%가 됩니다.

전세 → 월세 전환 공식

전세금에서 보증금을 뺀 차액 부분을 월세로 전환합니다.

전환 대상 금액 = 전세금 - 월세 보증금
월세 = 전환 대상 금액 × 전환율(%) ÷ 12

전환 대상 금액 = 3억 - 5천만 = 2억 5천만원
연간 환산 임대료 = 2억 5천만 × 4.5% = 1,125만원
월세 = 1,125만 ÷ 12 = 93.75만원 ≈ 약 93 ~ 94만원

법정 상한 기준 시 월세는 약 93만 7,500원으로, 임대인은 이보다 높은 월세를 요구할 수 없습니다.

월세 → 전세 전환 공식

월세와 보증금을 받는 임대차 계약을 순수 전세 계약으로 전환합니다.

월세의 전세 환산액 = 월세 × 12 ÷ 전환율(%)
전세금 = 보증금 + 월세의 전세 환산액

연간 월세 합계 = 50만 × 12 = 600만원
월세의 전세 환산액 = 600만 ÷ 4.5% = 1억 3,333만원
전세금 = 5천만 + 1억 3,333만 = 약 1억 8,333만원

즉, 보증금 5천만원에 월 50만원을 내는 계약은 전세금 약 1억 8,333만원 계약과 동등한 경제적 가치를 가집니다.

전환율별 월세 비교표 (전세 3억 → 보증금 5천만원 기준)

법정 상한(4.5%)을 초과하는 전환율은 임대인이 일방적으로 적용할 수 없습니다. 초과분은 임차인이 부당 이득으로 반환 청구 가능합니다.

활용 팁과 관련 정보

전세 vs 월세 경제성 비교

어느 방식이 유리한지는 전세금 운용 기회비용, 월세 부담, 보증금 보전 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

실질 비용 비교 예시 (전세 3억 vs 보증금 5천만+월세 93.8만원):

전세 기회비용 = 3억 × 2.5%(정기예금) = 연 750만원 (월 62.5만원)
월세 비용    = 월 93.8만원 (연 1,125만원)
차액        = 월 31.3만원 → 전세가 더 유리

단, 전세금을 은행 대출로 마련한 경우 대출 이자가 실질 비용이 됩니다. 대출 이자 계산기로 전세자금대출 이자를 계산해 월세와 비교해 보세요.

전세보증금 반환보증 (HUG)

전세 계약 시 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 가입을 강력 권장합니다.

• 보증 한도: 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원
• 가입 요건: 전세보증금이 주택 가격의 일정 비율 이하
• 보증 효과: 임대인이 전세금 미반환 시 HUG가 대신 지급 후 임대인에게 구상권 행사
• 보증료: 연 0.04% ~ 0.128% (금액과 유형에 따라 상이)

깡통전세, 역전세 피해가 증가하는 만큼, 보증 가입 여부는 계약 전 반드시 확인하세요.

확정일자와 전입신고

전세 및 보증부 월세 계약 시 우선변제권 확보를 위해 반드시 진행해야 합니다.

1. 전입신고: 이사 당일 주민센터 또는 정부24 온라인으로 신고
2. 확정일자: 임대차 계약서에 법원, 등기소 또는 주민센터에서 날인 (수수료 600원)
3. 두 가지를 모두 완료해야 경매 시 전세금 우선 배당 보호 가능

계약갱신청구권과 전환율

주택임대차보호법에 따라 임차인은 2+2년(총 4년) 계약 갱신 청구권을 가집니다.

• 갱신 시 임대인은 기존 임대료의 5% 이상 인상 불가
• 갱신 기간 중 전환율을 법정 상한(4.5%) 초과 적용 불가
• 임차인이 갱신 청구 시 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가

반전세 계약의 이해

반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 수억 원의 보증금에 더해 월세를 내는 방식입니다.

반전세 예시: 보증금 2억 + 월세 40만원 (전환율 4.5%)
→ 이 계약의 전세 환산가 = 2억 + (40만 × 12 ÷ 4.5%) = 2억 + 1억 667만 = 약 3억 667만원

반전세는 임차인이 목돈 마련 부담을 줄이면서도 전세에 가까운 조건을 유지할 수 있어, 전세와 순수 월세 사이의 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

관련 계산 도구

• 취득세 계산기 — 주택 매입 시 취득세 및 부가세 계산
• 대출 이자 계산기 — 전세자금대출 이자 계산으로 실질 주거비 비교

주의사항

• 본 계산기의 결과는 참고용이며, 실제 임대차 계약에는 다양한 요소가 영향을 미칩니다.
• 법정 전환율(4.5%)은 2026년 2월 기준 한국은행 기준금리(2.5%)를 바탕으로 산정되었습니다. 기준금리 변경 시 법정 전환율도 변경되므로 최신 금리를 확인하세요.
• 시장 전환율은 지역, 주택 유형, 시장 상황에 따라 3% ~ 6% 범위에서 형성되며, 지역별 차이가 클 수 있습니다.
• 전세보증금 반환 리스크, 주택 가격 변동 위험 등 금융적 판단이 필요한 사항은 공인중개사 또는 전문 금융 상담사와 상의하시기 바랍니다.
• 전월세 전환율 적용 및 임대차 계약 관련 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가의 도움을 받으실 수 있습니다.