전세가율 계산기
2026년 기준전세가율을 계산하고 깡통전세 위험도와 HUG 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 확인합니다.
계산 결과
전세가율
60%
위험도: 안전
전세가율
60%
갭 (매매가 - 전세가)
200,000,000원
HUG 보증 (아파트)
가능
전세가율 90% 이하 시 가능
HUG 보증 (비아파트)
가능
전세가율 80% 이하 시 가능
전세가율 위험도 기준
계산 상세
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 전세가율 | 60% |
| 위험도 | 안전 |
| 갭 (매매가 - 전세가) | 200,000,000원 |
| HUG 보증 (아파트) | 가능 (90% 이하) |
| HUG 보증 (비아파트) | 가능 (80% 이하) |
HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증 가입 시 아파트는 전세가율 90% 이하, 비아파트(빌라, 오피스텔 등)는 80% 이하여야 합니다. 전세가율이 높을수록 깡통전세 위험이 커지므로 주의가 필요합니다.
법령 근거
- 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증 약관 — HUG 전세보증금 반환보증 가입 기준 (아파트 90%, 비아파트 80%)
전세가율 위험도 기준은 일반적 시장 관행에 따른 참고 기준이며, HUG 보증 한도는 주택도시보증공사 약관 기준입니다.
국가법령정보센터 (law.go.kr)에서 법령 전문을 확인할 수 있습니다.
본 계산 결과는 참고용이며, 정확한 세액 및 보험료는 관할 세무서 또는 해당 기관에 문의하시기 바랍니다.
전세가율 계산기
전세가율 계산기란?
전세가율 계산기는 주택의 매매가 대비 전세가의 비율을 계산하여 전세 계약의 안전성을 판단하는 도구입니다. 전세가율이 높을수록 매매가와 전세가의 차이(갭)가 작아 깡통전세 위험이 커지므로, 전세 계약 전 반드시 전세가율을 확인해야 합니다.
전세가율은 전세보증금이 해당 주택 매매가에서 차지하는 비율로, 주택 시장의 건전성과 전세 안전도를 판단하는 핵심 지표입니다. 일반적으로 전세가율 60% 이하는 안전, 70%를 초과하면 주의, 80%를 초과하면 위험한 수준으로 평가됩니다.
사용 방법
전세가율 계산기는 세 가지 모드를 제공합니다.
전세가율 계산 모드:- 전세가(전세보증금): 전세 계약의 보증금 금액을 입력합니다.
- 매매가(시세): 해당 주택의 매매가 또는 시세를 입력합니다.
- 입력 즉시 전세가율(%), 위험도, 갭, HUG 보증 가능 여부가 표시됩니다.
- 매매가(시세): 주택 매매가를 입력합니다.
- 목표 전세가율(%): 원하는 전세가율을 입력합니다.
- 해당 전세가율에 대응하는 전세가가 계산됩니다.
- 전세가(전세보증금): 현재 전세보증금을 입력합니다.
- 전세가율(%): 현재 지역의 전세가율을 입력합니다.
- 전세가율 기준으로 추정 매매가가 계산됩니다.
계산 공식
- 전세가율(%) = (전세가 / 매매가) x 100
- 갭 = 매매가 - 전세가
예시: 전세 3억, 매매 5억 → 전세가율 = (3억 / 5억) x 100 = 60%, 갭 = 2억. 전세가율 60%는 안전 범위에 해당하며, 갭(2억)이 충분하여 전세보증금 반환 리스크가 낮습니다.
위험도 판단 기준
| 전세가율 | 위험도 | 설명 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 안전 | 갭이 충분하여 전세보증금 반환 위험 낮음 |
| 61~70% | 보통 | 일반적인 전세가율 수준 |
| 71~80% | 주의 | 갭이 좁아 시세 하락 시 위험 |
| 81% 이상 | 위험 | 깡통전세 가능성 높음, 보증보험 가입 필수 |
HUG 전세보증금 반환보증
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증은 임대인이 전세보증금을 반환하지 못할 경우 HUG가 대신 반환해 주는 보증 상품입니다.
| 주택 유형 | 전세가율 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 아파트 | 90% 이하 | 선순위채권+전세보증금 ≤ 주택가격 x 90% |
| 비아파트 (빌라·다세대·오피스텔 등) | 80% 이하 | 시세 파악 어려움으로 더 엄격 |
전세가율이 이 기준을 초과하면 HUG 보증 가입이 어려워져, 전세보증금 반환을 보장받기 힘들어집니다. HUG 외에도 SGI(서울보증보험), HF(한국주택금융공사)에서도 전세보증 상품을 제공하며, 보증료는 전세금의 약 0.1~0.2%/년 수준입니다. 보증 가입은 전세 계약 후 가급적 빨리 신청하는 것이 좋습니다.
전세가율 활용 실전 가이드
전세 계약 전 체크리스트:- 전세가율 확인: 해당 매물의 전세가율을 계산하여 80% 이상이면 깡통전세 위험으로 신중히 판단하세요.
- 갭 확인: 매매가 - 전세가 = 갭. 갭이 작을수록 위험합니다(임대인 자기자본 적음).
- 시세 출처: KB시세, 한국부동산원 시세, 국토부 실거래가 등 공신력 있는 기준 사용을 권장합니다. 호가(매물 가격)가 아닌 실거래가 기준이 더 정확합니다.
- 등기부등본 확인: 근저당, 가압류 등 선순위 채권이 있으면 전세가율이 낮아도 실질 위험이 높아질 수 있습니다.
- 전세보증보험 가입: HUG, SGI, HF 보증 상품을 비교하여 반드시 가입하세요.
깡통전세 예방
깡통전세란 전세보증금이 매매가와 비슷하거나 초과하는 상태를 말합니다. 이 경우 집주인이 전세금을 반환하지 못할 위험이 큽니다.
- 전세 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당, 가압류 등 권리관계를 파악하세요.
- 전세가율이 70%를 초과하면 HUG 전세보증금 반환보증 가입을 권장합니다.
- 빌라, 다세대주택은 아파트보다 시세 파악이 어렵고 가격 변동이 커 깡통전세 위험이 높습니다.
갭투자와 전세가율
갭투자는 전세가율이 높은 주택을 적은 자기자본(갭)으로 매입하는 투자 방식입니다. 전세가율이 높을수록 투자자 입장에서는 적은 돈으로 매입이 가능하지만, 전세 세입자 입장에서는 보증금 반환 위험이 커집니다. 전세가와 월세 비교가 필요하다면 전세-월세 전환 계산기를 활용하세요.
관련 도구
- 전세-월세 전환 계산기 - 전세와 월세 간 전환 금액 계산
- 부동산 취득세 계산기 - 주택 매입 시 취득세 계산
- 양도소득세 계산기 - 주택 매도 시 양도소득세 계산
주의사항
- 본 계산기의 결과는 참고용이며, 실제 전세 계약 시에는 공인중개사와 상담하시기 바랍니다.
- 매매가(시세)는 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 한국부동산원 등의 공신력 있는 출처에서 확인하세요.
- 전세가율은 지역, 주택 유형, 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 시세는 변동하므로 계약 시점의 최신 시세 기준으로 재계산하세요.
- HUG 보증 기준은 정책 변경에 따라 달라질 수 있으므로 가입 전 HUG 공식 홈페이지에서 최신 기준을 확인하세요.
- 전세 계약 시 등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자 취득, 전세보증금 반환보증 가입을 반드시 진행하세요.